Kaufen vor Baustart: So funktioniert der Ratenplan nach BTVG | CARISMA
KAUFEN VOR BAUSTART: SIE ZAHLEN, WIE GEBAUT WIRD
Eine Wohnung zu kaufen, die es noch gar nicht gibt – das fühlt sich für viele im ersten Moment ungewohnt an. Man sieht einen Plan, eine Visualisierung, vielleicht noch eine grüne Wiese. Und dann soll man unterschreiben?
Die gute Nachricht: Wer in Österreich eine Wohnung vom Bauträger kauft, muss sich nicht allein auf Vertrauen verlassen. Dafür gibt es ein eigenes Gesetz – das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Es sorgt dafür, dass Sie nicht in Vorleistung gehen, ohne abgesichert zu sein. Wie das in der Praxis aussieht, erklären wir Ihnen hier.
Worum geht es beim Bauträgervertragsgesetz?
Das BTVG verpflichtet den Bauträger, Käuferinnen und Käufer gegen den Verlust ihrer Zahlungen abzusichern. Ausgenommen sind nur Zahlungen für Steuern und Abgaben sowie die Kosten der Vertragserrichtung und -abwicklung.
Für diese Absicherung sieht das Gesetz drei Wege vor:
- die schuldrechtliche Sicherung, zum Beispiel durch eine Bankgarantie,
- die grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan,
- die pfandrechtliche Sicherung.
Welcher Weg gewählt wird, ist im Kaufvertrag geregelt. In diesem Beitrag sehen wir uns den Ratenplan genauer an – weil er besonders anschaulich zeigt, wie eng Zahlung und Baufortschritt zusammenhängen.
Das Prinzip: Erst wird gebaut, dann wird bezahlt
Beim Ratenplan zahlen Sie den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Etappen. Jede Rate wird erst fällig, wenn der jeweilige Bauabschnitt abgeschlossen ist. So wächst Ihre Zahlung Schritt für Schritt mit Ihrer Wohnung mit.
Für den Ratenplan A legt das Gesetz folgende Höchstgrenzen fest:
| Bauabschnitt | Rate |
|---|---|
| Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung | 15 % |
| Fertigstellung von Rohbau und Dach | 35 % |
| Fertigstellung der Rohinstallationen | 20 % |
| Fertigstellung von Fassade und Fenstern inkl. Verglasung | 12 % |
| Bezugsfertigstellung oder vereinbarte vorzeitige Übergabe | 12 % |
| Fertigstellung der Gesamtanlage | 4 % |
| Rest nach drei Jahren ab Übergabe* | 2 % |
*Der Rest kann früher fällig werden, wenn der Bauträger allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche durch eine Garantie oder Versicherung gesichert hat.
Daneben kennt das Gesetz den Ratenplan B mit anderen Anteilen (10 / 30 / 20 / 12 / 17 / 9 % und Rest). Beim Ratenplan A muss der Bauträger – wenn die Wohnung dem dringenden Wohnbedarf dient – zusätzlich eine Garantie oder Versicherung über mindestens 10 % des Preises beibringen. Sie deckt Nachteile ab, die durch eine Verzögerung oder Einstellung des Bauvorhabens entstehen können.
Übrigens: Vor Baubeginn darf grundsätzlich keine Rate verlangt werden. Eine Ausnahme ist nur zulässig, wenn schon der hohe Wert des Grundstücks allein eine ausreichende Sicherheit bietet.
Ihre Sicherheit im Grundbuch
Beim Ratenplan wird Ihr Erwerb im Grundbuch sichergestellt. Beim Wohnungseigentum geschieht das durch die sogenannte Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum. Ihre künftige Wohnung ist damit schon während der Bauzeit für Sie im Grundbuch vorgemerkt.
Wer passt auf? Der Treuhänder
Damit all das nicht nur auf dem Papier steht, braucht es jemanden, der genau hinsieht. Spätestens bei der Unterzeichnung des Vertrags muss ein Treuhänder bestellt werden – und das kann nur ein Rechtsanwalt oder ein Notar sein.
Der Treuhänder
- erklärt Ihnen den Vertrag und die wichtigsten rechtlichen Punkte
- auch die Sicherungsmöglichkeiten und was im Fall einer Insolvenz gilt,
- überwacht, ob der Bauträger seine Sicherungspflichten einhält,
- achtet darauf, dass Ihre Zahlungen gesichert abgewickelt werden, und rechnet darüber mit Ihnen ab.
Ob ein Bauabschnitt tatsächlich abgeschlossen ist, beurteilt der Treuhänder. Dafür kann er einen Ziviltechniker oder einen beeideten Sachverständigen für das Bauwesen beiziehen. Diese Fachleute haften Ihnen als Käuferin oder Käufer unmittelbar und müssen eine Haftpflichtversicherung über mindestens 400.000 Euro abgeschlossen haben.
Was heißt das für Sie?
Kurz gesagt: Sie sichern sich Ihre Wohnung schon heute – und Ihr Geld fließt erst, wenn auf der Baustelle auch wirklich etwas weitergegangen ist. Gerade vor einem Baustart ist das ein guter Moment für den Einstieg: Sie haben die größte Auswahl an Wohnungen und Grundrissen, und Ihre Zahlungen folgen dem Baufortschritt.
Denken Sie dabei auch an die Kaufnebenkosten – etwa Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung. Sie fallen unabhängig vom Ratenplan an, und Steuern, Abgaben sowie Vertragskosten sind vom Sicherungsschutz des BTVG ausgenommen.
Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen
Welcher Ratenplan und welche Sicherung in Ihrem Kaufvertrag vorgesehen sind, sehen wir uns gerne gemeinsam mit Ihnen an – persönlich, am Telefon oder per Video. Schreiben Sie uns einfach an verkauf@carisma.cc.
Und wenn Sie sehen möchten, wo gerade gebaut wird und wo der Baustart bevorsteht: Werfen Sie einen Blick auf unsere aktuellen Wohnbauprojekte Bergherz in Längenfeld, ARCELLA in Innsbruck-Arzl und ANDORA in der Innsbrucker Reichenau.
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen zum Bauträgervertragsgesetz und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind immer der konkrete Kaufvertrag und die Beratung durch den Treuhänder.
