Immobilienrecht - Tipps im Erbfall, Scheidung und Schenkung

Erbrecht – liegt ein Testament vor oder nicht?

Wurde ein Testament verfasst kann der Erblasser noch zu Lebzeiten bestimmen wer wieviel seines Besitzes und Vermögens erben soll. Mit dem Erbrechtsänderungsgesetz 2017 wurde der Anspruch der Pflichtteilberechtigten modernisiert. Diese erhalten dann keine bestimmten Gegenstände aus dem Vermögen, können jedoch eine Geldforderung in Höhe des Pflichtteils gegen den Erben geltend machen. Pflichtteilsberechtigt sind die Nachkommen und Ehegatten.

 

Kein Testament – wie ist die gesetzliche Erbfolge geregelt?

Ist kein Testament vorhanden, oder das vorhandene Testament ist ungültig, greift die gesetzliche Erbfolge. Diese sieht wie folgt aus:

  • Kinder/Ehepartner
  • Enkelkinder
  • Eltern des Verstorbenen
  • Geschwister des Verstorbenen
  • Nichten oder Neffen
  • Großeltern des Verstorbenen
  • Onkel Tante Cousin Cousine

 

Welche Steuern fallen bei einer Erbschaft an?

Durch die letzte Novelle des Erbrechts wurde auch die Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) neu geregelt. Als Bemessungsgrundlage ist nun anstelle des dreifachen Einheitswertes der sogenannte Grundstückswert heranzuziehen.

Der Grundstückwert setzt sich aus der Summe des Bodenwertes sowie des Gebäudewertes (Pauschalwertmodell) zusammen.

 

Ermittlung Bodenwert

Die anteilige Grundstüclsfläche wird mit dem dreifachen Bodenwert gemäß Bewertungsgesetz 1955 multipliziert.

Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels

 

Ermittlung Gebäudewert

Die anteilige Nutzfläche ist mit dem Baukostenfaktor zu multiplizieren und dann je nach Bauweise, Alter, Sanierungsstand anzupassen. Der Baukostenfaktor ist für jedes Bundesland einheitlich geregelt. In Tirol beträgt der Baukostenfaktor aktuell EUR 1.370,00 je m².

Vom errechneten Gesamtwert des Gebäudewertes werden dann je nach Art der Bauführung, des Alters oder des Sanierungsstandes Abschläge berechnet.

 

Steuersatz

Die Steuer beträgt berechnet vom Grundstückswert

a) für die ersten EUR 250.000: 0,5 %

b) für die nächsten EUR 150.000: 2 %

c) darüber hinaus: 3,5 %

 

Behandlung von Lebensgefährt*Innen

Hinterlässt der Erblasser keine gesetzlichen Erben und kein Testament in welchem andere Erben eingesetzt wurden, kann der Lebensgefährte das Erbe antreten. Voraussetzung dafür ist, dass der Erblasser zum Zeitpunkt des Ablebens nicht verheiratet war und der Lebensgefährte und der Erblasser müssen zumindest 3 Jahre im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben. Hinterlässt der Erblasser gesetzliche Erben stehen dem Lebensgefährten im Rahmen des gesetzlichen Vorausvermächtnisses ein Recht zu, in der gemeinsamen Wohnung für die Dauer von einem Jahr zu wohnen und die zum gemeinsamen Haushalt gehörenden Sachen zu nutzen (Sofern nicht bereits durch MRG, WEG etc. geregelt).

 

Erbfall und Scheidung

Vor einer Scheidung errichtete Verfügungen gelten als aufgehoben, außer es wurde das Gegenteil im Testament ausdrücklich angeordnet. Ein vor der Scheidung verfasstes Testament ist somit automatisch ungültig (mit Ausnahme es wurde anders angeordnet) und der Geschieden Partner von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen.

 

Mehrere Erben einer Eigentumswohnung

Das Eigentumsrecht an einer geerbten Eigentumswohnung kann nur von maximal zwei natürlichen Personen im Grundbuch eingetragen werden. Einigen sich mehrere natürliche Personen nicht über die Übernahme einer Eigentumswohnung, dann wird diese durch das Verlassenschaftsgericht öffentlich versteigert und der Erlös auf die Erbengemeinschaft aufgeteilt.

 

Antreten/Ausschlagen einer Erbschaft

Am Ende der Verlassenschaftsabhandlung fordert der Gerichtskommissär zur Erbantrittserklärung auf und die Erben entscheiden ob Sie die Erbschaft ausschlagen, bedingt oder unbedingt annehmen. Der/Die Erben werden durch die Annahme des Erbes zum Rechntsnachfolger des Verstorbenen. Es wird somit nicht nur das Vermögen vererbt sondern auch die vorhandenen Schulden.

  • AUSSCHLAGEN des Erbes
    Der Hinterbliebene erklärt bei der Erbausschlagung schriftlich und ausdrücklich, dass er das Erbe samt aller Rechte und Pflichten nicht antritt. Ist diese Erklärung einmal abgegeben worden hat diese Bestand, Sie kann nicht widerrufen oder rückgängig gemacht werden.
  • BEDINGTE ANNAHME des Erbes
    Der Hinterbliebene wird zum Erbe – bei Abgabe einer Bedingten Erbantrittserklärung haftet der Erbe jedoch nur für die Schulden des Verstorbenen bis zum maximalen Wert des im zukommenden Nachlasses -  und nicht darüber hinaus. Er haftet für etwaige Schulden welche durch das Vermögen des Erblassers nicht gedeckt sind somit nicht. Hierzu wird eine Liste des Inventars sowie einer Schätzung unter Einbezug eines Sachverständigen erstellt. Eine nachträgliche Umwandlung in eine Unbedingte Annahme ist hier möglich.
  • UNBEDINGTE ANNAHME des Erbes
    Der Hinterbliebene wird zum Erbe – und Tritt in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Er erbt somit nicht nur das Vermögen des Erblassers sondern auch sämtliche Pflichten und Schulden in uneingeschränkter Höhe. Teiles sich mehrere Personen das Erbe bilden diese eine Erbengemeinschaft und haften somit gemeinsam solidarisch mit Ihrem Privatvermögen. Auch die unbedingte Annahme kann nicht wiederrufen werden und hat Bestand.

 

Bei Erbantritt – Eintragung von Immobilieneigentum ins Grundbuch

Wird das Erbe angetreten und es ist Immobilienvermögen vorhanden muss der neue Eigentümer binnen eines Jahres nach der Einantwortung die Eintragung ins Grundbuch beantragen. Notwendig hierfür sind ein rechtskräftiger Einantwortungsbeschluss (Es empfiehlt sich diesen Beschluss vom Gericht mit einem gültigen Rechtskraftstempel versehen zu lassen).

 

Verjährung von Ansprüchen

Die erbrechtlichen Ansprüche verjähren binnen drei Jahren ab der Kenntnis des Todes und spätestens 30 Jahre nach dem Todeszeitpunkt.

 

Erbfall im Ausland

In der gesamten EU mit Ausnahme von Dänemark und Irland (sowie Großbritannien) ist jenes Gericht zuständig, in welchem der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Durch eine letztwillige Verfügung kann jedoch auch bei Umzug österreichisches Erbrecht gewählt werden.

 

Ein Haus wird an eine Erbengemeinschaft vermacht

Oft werden Einfamilienhäuser an mehrere Personen (verbliebenen Ehepartner, mehrere Kinder) vererbt. Den einzelnen Erben gehört somit nicht ein eigener, räumlich definierter Anteil, sondern lediglich ein ideeller Anteil an einer Liegenschaft.

Wird die Immobilie verkauft kann dies am freien Markt erfolgen und der Verkaufserlös kann anschließend gemäß den testamentarischen Bestimmungen oder der gesetzlichen Erbfolge aufgeteilt werden.

  • Wird die Immobilie vermietet treten alle Miteigentümer gemeinsam als Vermieter auf. Steuerlich besteht hier zwischen den einzelnen Miteigentümern eine Eigentümergemeinschaft. Dies bedeutet auch, dass alle Miteigentümer nur gemeinsam Entscheidungen im Rahmen der Verwaltung treffen können.
  • Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung können mit einfacher Mehrheit der Miteigentümer entsprechend den Verhältnissen der Miteigentumsanteile beschlossen werden. Dazu gehören ständig wiederkehrende Instandsetzungsarbeiten, der Abschluss von Mietverträgen oder auch die Kündigung eines Mietverhältnisses.
  • Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung bedürfen der Einstimmigkeit aller Miteigentümer. Stimmt auch nur ein Miteigentümer nicht zu kommt keine Entscheidung zustande. Dazu gehören zum Beispiel grundlegende Bauliche Veränderungen am Gebäude, der Abschluss oder die Kündigung von Mietverhältnissen an Miteigentümer sowie Mietverträge welche zu ungewöhnlichen Bestimmungen geschlossen werden.
  • Ein Erbe übernimmt das Haus und die anderen Miteigentümer werden ausbezahlt. In Diesem Fall wird das Eigentumsrecht lediglich einer Person eingeräumt und im Vorfeld der Erbanteil bestimmt welcher an die sonstigen Miteigentümer ausbezahlt wird. Als Grundlage der Berechnung dient hier der Verkehrswert der Liegenschaft abzüglich etwaiger Schulden. Hierzu wird oft ein kostenpflichtiges Gutachten durch die Erbengemeinschaft beauftragt.